Dubai emlak piyasası 2026'da hızlı büyümeden sürdürülebilir istikrara geçiş yaparken, yaklaşık 120.000 adetlik rekor arz teslimatının ortasında belirli segmentlerde mütevazı fiyat düzeltmeleri mümkün olacaktır. Nüfus artışı talebi desteklediği için kira artışı 4-6%'ye düşerken, plan dışı yatırımlar 6-10%'lik getiriler için cazip olmaya devam etmektedir. Piyasa, birinci sınıf bölgelerde kalite, bağlantı ve kendini kanıtlamış geliştiricileri ödüllendirmektedir.​

Makro itici güçler ve arz dalgalanması

Altın Vize, sıfır vergi ve Dubai'nin küresel merkez statüsü ile desteklenen 4 milyonu aşan nüfus artışı ve HNWI girişleri (80.000'den fazla milyoner) talebi desteklemektedir. Moody's 2027 yılına kadar 150.000 yeni BAE konutu (Dubai 2026'da 120.000) öngörmektedir ve bu da potansiyel olarak mütevazı fiyat düşüşlerine neden olurken aşırı arz olan bölgelerde kiraları düşürmektedir. İstikrarlı makro esneklik ve Dubai 2040 planı gibi altyapılar uzun vadeli güveni desteklemektedir.​

Fiyat görünümü: seçici büyüme

Arz nedeniyle fiyatlar 2026'dan itibaren ılımlı veya hafif düzeltmelerle karşılaşıyor, ancak birinci sınıf ve arzı az segmentler 4-10% kazançlarla sağlam duruyor. Plan dışı, 60/40 ödemeler gibi girişe yardımcı olan esnek planlarla, devir öncesi 12-18% değer kazanma potansiyeli sunuyor. Genel olarak, bir çöküş beklenmiyor; mantığa dayalı satın alma geçerli.​

Segmentlere göre tahminler

Segment	2026 Fiyat/Kira Görünümü	Anahtar Sürücüler
Genel konut fiyatları	Mütevazı düzeltme/stabilizasyon ​	Yüksek arz, güçlü talep dengesi.
Birinci sınıf villalar/su kenarı	8-10% büyüme ​	HNWI talebi, arz eksikliği.
Plan dışı daireler	12-18% takdir ​	Esnek ödemeler, getiriler.
Orta pazara hazır birimler	Kararlı veya +4-6% ​	Nüfus, anlık gelir.
Dubai kira ortalaması	4-6% yükseliş ​	Kısıtlı tedarik cepleri.

Kira piyasası: ılımlı ama sağlam

Kiralar genel olarak 4-6% artarken, son dönemdeki çift haneli artışlardan daha yavaş seyretmekte, Downtown ve Palm Jumeirah gibi ana bölgeler sınırlı stok nedeniyle daha yüksek seviyelerde seyretmektedir. 6-10%'lik getiriler, özellikle Arabian Ranches ve Dubai Hills gibi aile merkezlerinde yatırımcıları cezbetmektedir. Yeni arz, bazı banliyöleri daha kiracı dostu hale getiriyor.​

Sıcak noktalar ve yatırımcı stratejisi

En esnek noktalar: Lüks için Palm Jumeirah, Downtown, Dubai Marina; aileler için Dubai Hills, Arabian Ranches. Gelişmekte olan: Dubai South, JVC arzı yüksek ancak değerli. Plan dışı, gelir için hazır stok için Tier-1 geliştiricilere öncelik verin; büyük bir gerileme riski olmadığı için uzun vadeli çeşitlendirme yapın.​