İran ve İsrail arasında tırmanan çatışma küresel finans piyasalarında dalgalanmalara yol açtı ve Dubai, Rusya ile yaşanan son olay ve Ukrayna Savaşı göz önüne alındığında bölgesel sermaye için güvenli bir liman olarak görüldü. Durum geliştikçe yatırımcılar, ev sahipleri ve sektör gözlemcileri Dubai'nin emlak piyasasının Orta Doğu'da artan jeopolitik risklere nasıl tepki vereceğini yakından izliyor.

Dubai emlak piyasası etkilenecek mi?

İsrail ve İran hedeflerine yönelik son saldırıların ardından Orta Doğu'daki finans piyasaları önemli bir türbülans yaşadı. Dubai Finans Piyasası Genel Endeksi keskin bir düşüş yaşadı ve gayrimenkul hisseleri tek bir seansta yaklaşık 4% düşerek en çok etkilenenler arasında yer aldı. Bu ani tepki, Dubai'nin emlak piyasasındaki likiditeyi ve duyarlılığı etkileyebilecek olan daha geniş bölgesel tırmanma potansiyeli, ticaret yollarındaki aksamalar ve yükselen petrol fiyatları konusundaki yatırımcı endişesini yansıtmaktadır. Öte yandan, BAE yetkilileri tarihsel olarak Orta Doğu'da barışı sağlamak için çok aktif olmuştur. Dubai'nin emlak sektörü dış duyarlılığa, küresel faiz oranlarına ve bankacılık sektörü likiditesine karşı son derece hassas olsa da, piyasa hala çok sıcak ve her durumda sert bir büyüme yaşıyor. Genellikle Orta Doğu'daki çatışmaların bir yan ürünü olan petrol fiyatlarındaki bir artış, küresel faiz oranlarını ve enflasyonu artırarak emlak finansmanının maliyetini yükseltebilir ve potansiyel olarak talebi azaltabilir. Ayrıca, hava yolculuğu ve ticaretteki aksamalar turizm ve iş faaliyetlerini etkileyerek dolaylı olarak emlak sektörünü de etkileyebilir.

Dubai'nin Güvenli Liman Statüsü ve Sermaye Girişleri

Kısa vadeli dalgalanmalara rağmen, Dubai'nin siyasi açıdan tarafsız ve iş dostu bir merkez olarak sahip olduğu itibar bir kez daha lehine çalışabilir. Tarihsel olarak, bölgesel istikrarsızlık dönemleri, etkilenen ülkelerden yüksek net değere sahip bireylerin ve işletmelerin Dubai'nin emlak piyasasına sığınmasına neden olmuştur. Örneğin Rusya-Ukrayna çatışması Rus yatırımlarında bir artışa neden olmuş ve Ruslar 2022'de Dubai'nin lüks emlak segmentinde en çok alım yapanlar haline gelmişti. İsrailli, İranlı ve diğer Orta Doğulu yatırımcılar varlıklarını Dubai'ye taşıyarak hem konut hem de ticari mülklere olan talebi artırdıkça benzer bir model ortaya çıkabilir. Dubai'nin istikrarlı ekonomisi, birinci sınıf altyapısı ve vergiden muaf ortamı, belirsizlik dönemlerinde Dubai'yi sermaye kaçışı için cazip bir yer haline getirmeye devam etmektedir.

Yapısal Zorluklar: Arz Fazlası ve Fiyat Düzeltmeleri

Ancak, piyasa aynı zamanda iç rüzgarlarla da karşı karşıya. Fitch Ratings'e göre, 2025 ve 2026 yıllarında 210.000'in üzerinde rekor sayıda yeni konutun teslim edilmesi planlanıyor ve bu da fiyatlarda çift haneli düşüşlere yol açabilir. Beklenen bu arz fazlası, artan talepten kaynaklanan yukarı yönlü baskının bir kısmını dengeleyebilir ve potansiyel olarak jeopolitik girişlere rağmen daha dengeli veya hatta düşen bir fiyat ortamıyla sonuçlanabilir.

Bölgesel İstikrar ve Ekonomik Serpinti

BAE merkezli analistler, BAE de dahil olmak üzere Körfez ülkelerinin tarafsızlığı ve istikrarı korumaya çalıştığını, ancak çatışma bölgelerine yakınlığın bazı ekonomik etkilerin kaçınılmaz olduğu anlamına geldiğini vurguluyor. Nakliye rotaları, hava sahasının kapatılması ve daha geniş çaplı tırmanma riski konusunda artan endişe, kısa vadede yatırımcı güvenini olumsuz etkileyebilir.

Özetle, İran ve İsrail arasındaki savaşın yakın vadede Dubai'nin emlak piyasasına dalgalanma getirmesi muhtemeldir ve emlak hisseleri halihazırda keskin düşüşler yaşamaktadır. Ancak Dubai'nin güvenli bir liman olma özelliği, bölgeden yeni yatırım dalgalarını çekerek orta ve uzun vadede emlak talebini destekleyebilir. Bu dinamik, artan arz ve küresel ekonomik belirsizlik zemininde ortaya çıkacak ve piyasanın önümüzdeki aylardaki gidişatını kesin olarak tahmin etmeyi zorlaştıracaktır.